호치민에 오래 살면서 가장 많이 받는 SOS 연락 중 하나가 이거다.
“오 대표님, 이사 나간다고 했더니 집주인이 보증금 2개월치 다 떼겠다고 하는데요 — 이거 맞아요?”
올해(2026년) 들어서만 비슷한 질문을 열 번은 넘게 받았다. 대부분 푸미흥(Phú Mỹ Hưng) 아파트나 빈탄(Bình Thạnh) 서비스 아파트에 살던 한국인 주재원이나 가족 단위 거주자들이다. 계약을 일찍 끝내거나, 갑자기 귀국 명령이 떨어졌거나, 집주인이 먼저 내보내려 한 상황인데 — 결국 돈 문제로 막히는 경우가 70% 이상이다.
이 글은 호치민 아파트 임차인 계약 해지 상황에서 실제로 무슨 일이 벌어지는지, 법적 근거는 뭔지, 보증금을 돌려받을 수 있는 협상 포인트는 어디인지를 직접 경험하고 정리한 실무 기록이다.
1. 보증금(Tiền đặt cọc)이 왜 날아가는가 — 계약서 조항부터 확인해야 한다
한국 사람이 호치민에서 아파트를 임차할 때 가장 많이 놓치는 게 계약서 조항 2가지다.
① 중도 해지 통보 기간 조항 (Điều khoản chấm dứt hợp đồng trước hạn)
대부분의 호치민 아파트 계약서에는 “임차인이 계약 만료 전 해지 시 최소 XX일 전 서면 통보”라는 조항이 들어간다. 일반적으로 30일~60일이 많은데, 푸미흥 내 고급 단지(Phú Mỹ Hưng Center Park, The Cove 등)는 60일 통보가 표준이다.
이 통보 기간을 지키지 않으면 — 예를 들어 회사에서 갑자기 귀국 지시가 내려와서 2주 만에 짐을 빼야 할 때 — 계약서에 따라 보증금 전액 또는 잔여 임대료에 해당하는 금액을 위약금으로 공제할 수 있는 근거가 생긴다.
② 보증금 용도 혼용 조항
계약서에 “Tiền đặt cọc(계약금/보증금)은 위약금으로 전용된다”는 문구가 있으면 집주인 입장에서는 법적 근거를 갖게 된다. 베트남 민법 2015(Bộ luật Dân sự 2015) 제328조는 계약금(đặt cọc)을 위약 시 몰취할 수 있도록 규정하고 있다. 다만 이 조항이 적용되려면 계약서에 명시적으로 위약금 성격임이 기재되어 있어야 한다 — 보증금(tiền bảo lãnh)과 계약금(tiền đặt cọc)은 법적 성격이 다르다.
내 경험상 한국인 세입자의 80% 이상이 이 두 가지를 혼용한 계약서에 사인한다. 한국어 번역본만 보고 사인하다가 베트남어 원문 조항에서 위약금 근거가 발동되는 케이스가 많다.
2. 베트남 법이 임차인에게 부여하는 권리 — 집주인이 안 알려주는 것
베트남 민법 2015 제428조는 임차인의 중도 해지 권리를 다음 조건에서 인정한다:
| 해지 사유 | 임차인 권리 | 비고 |
|---|---|---|
| 집주인이 수리 의무를 이행하지 않은 경우 | 해지 + 손해배상 청구 가능 | 서면 요청 후 미이행 증거 필요 |
| 집주인이 사전 통보 없이 출입한 경우 | 해지 가능 | 횟수·상황 기록 필요 |
| 임차 목적물이 계약 내용과 현저히 다른 경우 | 해지 + 보증금 전액 반환 청구 | 입주 시 상태 사진 비교 |
| 임차인 귀책 없는 천재지변 등 | 해지, 보증금 협의 반환 | 실무상 드문 케이스 |
실무에서 가장 자주 쓸 수 있는 조항은 집주인 수리 의무 불이행이다. 에어컨 고장, 수도 누수, 전기 배선 문제 등을 집주인에게 문자나 이메일로 수리 요청했는데 2주 이상 방치된 경우, 이를 서면 증거로 남겨두면 중도 해지 협상에서 유리한 위치를 점할 수 있다.
주의 — 2026년 현재 호치민 시는 외국인 임대차 분쟁을 인민위원회 조정(Hòa giải tại UBND phường) 또는 법원(Tòa án nhân dân) 경로로 처리한다. 금액이 5,000만 VND 이하면 인민위원회 조정이 훨씬 빠르다(평균 2~4주). 법원은 6개월~2년 걸린다.
3. 실제 케이스 — 빈탄 아파트 보증금 3,000만 VND 회수한 방법
2025년 말, 빈탄(Bình Thạnh) 소재 아파트 단지에 살던 한국인 주재원 A 씨가 본사 귀국 명령으로 계약 만료 3개월 전 해지를 요청했다. 계약서상 60일 전 통보 조항이 있었고, A 씨는 30일 전에 구두로만 통보했다.
집주인(현지인 개인 소유주)은 보증금 2개월치(3,000만 VND, 약 165만 원)를 전액 위약금으로 공제하겠다고 했다.
A 씨가 가져온 카카오톡 캡처를 보니 — 임차 기간 중 에어컨 두 대 수리 요청을 6주간 무시했고, 화장실 타일 균열 신고에도 응답이 없었다. 나는 다음 순서로 진행을 도왔다:
- 카카오톡 및 이메일 수리 요청 기록을 시간순 정리 → PDF 문서화
- 베트남어로 내용증명 서한(Thư thông báo) 작성 → 집주인에게 등기 발송
- 집주인에게 “수리 의무 불이행에 따른 적법한 해지임을 주장하며, 보증금 전액을 반환하지 않을 시 빈탄 구 인민위원회(UBND Quận Bình Thạnh)에 조정 신청하겠다”는 내용 전달
결과: 집주인이 협상에 나와 보증금 3,000만 VND 중 1,500만 VND(50%)를 반환하는 것으로 합의. A 씨는 귀국 일정에 맞춰 처리 완료.
완전 승리는 아니었지만 — “0원”과 “1,500만 VND” 사이의 차이는 어떻게 협상 카드를 쥐느냐에 달려 있다.
베트남 법무부 공식 민사조정 안내에서 조정 신청 절차와 서식을 확인할 수 있다.
4. 집주인이 먼저 나가라고 할 때 — 임차인 보호 권리
반대 케이스도 많다. 집주인이 아파트를 팔기로 했거나, 자녀에게 주기로 했거나, 갑자기 임대료를 40% 올리겠다고 하면서 나가라는 경우다.
베트남 민법 2015 제428조에 따르면 집주인도 임차인에게 계약서에 명시된 기간(통상 60~90일) 전에 서면으로 통보해야 한다. 통보 없이 퇴거를 요구하는 것은 계약 위반이다.
이때 임차인이 할 수 있는 것:
- 잔여 임대 기간 동안 거주 권리 유지 주장 (이사 거부 가능)
- 계약서상 손해배상 조항 근거로 이사 비용·이중 임대료 청구
- 인민위원회 조정 신청
실무적으로 호치민에서 집주인이 매매를 이유로 조기 퇴거를 요구할 때, 현지 부동산 브로커(môi giới bất động sản)가 중간에서 회유하는 방식이 많이 쓰인다. 이때 브로커가 임차인의 이익을 대변하지 않는다는 걸 명심해야 한다 — 브로커 수수료는 매도인·임대인 측에서 나온다.
직접 겪어본 바로는, 집주인이 퇴거를 요구할 때 임차인이 “내용증명 한 장”만 받아도 협상 태도가 달라진다. 법적 분쟁 의지를 보이는 것 자체가 협상력이다.
5. 계약 해지 시 실전 체크리스트
퇴거 결정 후 실제로 해야 할 작업을 순서대로 정리했다.
| 단계 | 항목 | 시점 |
|---|---|---|
| 1 | 계약서 원문(베트남어) 재확인 — 통보 기간·위약금 조항 체크 | 퇴거 결정 즉시 |
| 2 | 집주인에게 서면(이메일 or 카카오톡) 해지 의사 전달 및 수신 확인 확보 | 계약서 통보 기간 내 |
| 3 | 임차 중 수리 요청·집주인 불이행 증거 정리 | 동시 진행 |
| 4 | 아파트 현 상태 사진·동영상 촬영 (입주 시와 비교) | 퇴거 30일 전 |
| 5 | 전기·수도·가스·인터넷 계정 해지 또는 명의 이전 | 퇴거 7~14일 전 |
| 6 | 집주인과 함께 아파트 상태 확인 및 인도확인서(Biên bản bàn giao) 작성 | 퇴거 당일 |
| 7 | 보증금 반환 일정·금액 서면 확인 (구두 약속 불가) | 인도 당일 또는 전후 |
호치민 아파트 임차인 계약 해지 — 실무 체크리스트
- ☐ 계약서 베트남어 원문에서 중도 해지 통보 기간 확인 (30일/60일/90일)
- ☐ 서면으로 해지 의사 전달 + 수신 확인 캡처 보관
- ☐ 임차 기간 중 집주인 불이행 증거(카카오톡, 이메일) 시간순 정리
- ☐ 퇴거 전 아파트 상태 사진·영상 촬영 (입주 당시 사진과 비교)
- ☐ 집주인과 인도확인서(Biên bản bàn giao) 반드시 서면 작성
- ☐ 보증금 반환 금액·날짜 서면 합의서 확보 (구두 약속 X)
- ☐ 협상 결렬 시 빈탄·푸미흥 등 관할 구 인민위원회 조정 신청 검토
자주 묻는 질문
Q1. 계약 기간 중 갑자기 귀국해야 하는데, 보증금을 전혀 못 돌려받는 건가요?
계약서 조항과 집주인 귀책 사유에 따라 다르다. 통보 기간을 지키지 못한 경우에도 집주인의 수리 의무 불이행 등 반소 근거가 있으면 협상으로 일부 반환이 가능한 경우가 많다. 직접 경험한 케이스에서는 최소 40~100% 회수에 성공한 사례가 있다.
Q2. 집주인이 베트남어로만 소통하고 한국어를 못하는데 어떻게 해야 하나요?
모든 중요 소통은 카카오톡 문자나 이메일로 한국어로 보내되, 베트남어 번역을 함께 붙여서 보내는 게 좋다. 구두 합의는 나중에 “그런 말 안 했다”가 나올 수 있어 위험하다.
Q3. 보증금이 2개월치인데 잔여 계약 기간이 4개월 남았습니다. 집주인이 4개월치 임대료를 요구하는 건 맞나요?
아니다. 집주인은 계약서에 명시된 위약금 조항 한도 안에서만 청구할 수 있다. “잔여 임대료 전액” 청구는 베트남 민법상 근거가 없으며, 법원 또는 조정 신청 시 인정받기 어렵다.
Q4. 인민위원회 조정 신청은 어디서, 어떻게 하나요?
거주지 관할 구(Quận) 인민위원회(UBND) 법무과(Phòng Tư pháp)에 신청하면 된다. 신청 서식과 분쟁 내용 요약, 계약서 사본, 증거 자료를 첨부해 방문 제출한다. 조정은 통상 2~4주 내 1~2회 대면 진행으로 완료된다. 한국인이면 통역 동반이 필수다.
Q5. 계약서에 “어떠한 경우에도 보증금 반환 불가”라고 적혀 있으면 법적으로 유효한가요?
베트남 민법상 집주인 귀책 사유가 있는 경우에는 이 조항이 무효로 판단될 수 있다. 단, 입증 책임은 임차인에게 있기 때문에 증거 확보가 핵심이다. 일방적으로 임차인에게 불리한 계약 조항은 베트남 민법 제423조(계약 해석 원칙)에 따라 다툼의 여지가 생긴다. 베트남 법무부 공식 법령 데이터베이스에서 관련 조문을 직접 확인할 수 있다.
오현 | 호치민 21년차 | WPdesign 대표
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