호치민에 오래 살면서 가장 자주 받는 질문 중 하나가 이거다. “아파트 인테리어 좀 바꾸려는데, 그냥 업체 불러서 해도 되나요?” 안 된다. 집주인 몰래, 또는 관리사무소 허가 없이 공사했다가 계약 만료 시 보증금 전액을 날리는 사례를 여러 번 봤다. 특히 타오디엔(Thảo Điền)이나 빈탄(Bình Thạnh) 쪽 서비스드 아파트 계약자들 사이에서 이런 분쟁이 꾸준히 생긴다.
이 글은 호치민에서 아파트를 임차 중이거나 임차 예정인 한국인 — 주재원, 자영업자, 장기 거주자 — 을 위해 썼다. 공사 허가 절차, 업체 선정 기준, 비용 구조, 계약 만료 시 원상복구 조항까지 실무 중심으로 정리한다.
호치민 아파트 인테리어 공사 — 공사 시작 전 — 허가 2단계가 전부다
호치민 아파트 인테리어 공사는 허가 체계가 2층으로 나뉜다.
1단계 — 집주인(임대인) 서면 동의
구두 승낙은 효력이 없다. 이메일도 위험하다. 베트남어로 작성된 서면 동의서에 집주인 서명을 받아야 한다. 이 문서에는 ① 허가하는 공사 범위, ② 원상복구 여부, ③ 공사 완료 기한을 명시해야 한다. 이 세 가지 중 하나라도 빠지면 나중에 분쟁이 생겼을 때 입증이 어렵다.
2단계 — 아파트 관리사무소(Ban Quản Lý) 승인
집주인 동의를 받았더라도 아파트 단지 관리사무소의 별도 승인이 필요하다. 특히 철거 작업(tháo dỡ), 전기 배선 변경, 배관 공사가 포함된 경우에는 사전 신청이 필수다. 공사 업체 정보(업체명, 작업자 명단)와 공사 일정도 제출해야 하는 단지가 많다. 관리사무소 승인 없이 작업자가 엘리베이터를 이용하다 적발되면 공사가 즉시 중단될 수 있다.
집주인이 “괜찮다”고 했어도 관리사무소가 막으면 공사 못 한다. 두 단계 모두 서면으로 받아야 나중에 말이 바뀌지 않는다.
공사 범위별 허가 강도 차이
모든 공사가 같은 절차를 요구하지는 않는다. 공사 범위에 따라 허가 강도가 달라진다.
| 공사 유형 | 집주인 동의 | 관리사무소 승인 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 벽 페인트 재도색 | 권장 | 불필요(단지마다 다름) | 원상복구 조건 확인 |
| 가구 교체·추가 | 서면 권장 | 불필요 | 붙박이 설치는 허가 필요 |
| 타일·마루 교체 | 필수 | 필수 | 철거 소음 시간 제한 있음 |
| 전기 배선 변경 | 필수 | 필수 | 자격 있는 업체 요건 |
| 배관·욕실 공사 | 필수 | 필수 | 누수 책임 조항 확인 |
| 벽 철거·신설 | 필수 | 필수 + 구조 검토 | 내력벽 여부 사전 확인 |
소음 제한 시간은 단지마다 다르지만, 대부분 평일 오전 8시~오후 5시로 제한하고 있다. 토요일 오전까지만 허용하는 단지도 많다. 공사 전에 관리사무소에 직접 확인하는 게 맞다.
업체 선정 — 한국계 vs 현지 업체
호치민에서 아파트 인테리어 공사 업체를 고를 때 한국계와 현지 업체 중 어디에 의뢰할지 자주 묻는다. 결론부터 말하면 공사 성격과 예산에 따라 다르다.
한국계 인테리어 업체
의사소통이 수월하고 한국식 마감 기준을 공유할 수 있다는 게 강점이다. 단, 비용이 현지 업체보다 [사실 확인 필요: 한국계 vs 현지 업체 평균 단가 차이]만큼 높은 편이다. 주로 푸미흥(Phú Mỹ Hưng) 일대에 한국계 업체들이 분포해 있다.
현지 업체
비용 면에서 유리하지만 계약서 작성, 하자보수 요청, 공정 관리에서 한국어 소통이 안 된다. 이 경우 반드시 베트남어 계약서를 작성하고, 신뢰할 수 있는 통역 또는 베트남어 가능한 지인을 중간에 두는 게 필요하다.
내 경험상, 현지 업체에 맡길 때 계약서에 “하자보수 기간(thời gian bảo hành)”을 최소 6개월 이상 명시하지 않으면 완공 직후 발생한 하자도 추가 비용을 요구하는 사례가 생긴다.
공사 계약서에는 ① 공사 항목별 단가, ② 완공 기한 및 지연 시 페널티, ③ 하자보수 기간, ④ 추가 공사 발생 시 처리 방식을 반드시 넣어야 한다.
비용 구조 — 현실적인 범위
호치민 아파트 인테리어 공사 비용은 공사 범위와 마감재 등급에 따라 폭이 크다. [사실 확인 필요: 2026년 현재 호치민 시내 아파트 인테리어 공사 평균 단가(㎡당 VND)] 현지에서 얻을 수 있는 견적 수준으로 말하자면, 아래 정도를 기준으로 잡고 시작하는 게 현실적이다.
| 공사 항목 | 비용 범위 | 비고 |
|---|---|---|
| 전체 페인트 재도색 (80~100㎡ 기준) | [사실 확인 필요] | 자재 포함 여부 확인 |
| 마루·타일 교체 (㎡당) | [사실 확인 필요] | 자재 등급에 따라 차이 큼 |
| 욕실 리모델링 (욕실 1개) | [사실 확인 필요] | 방수 작업 포함 여부 중요 |
| 붙박이 가구 제작 (주방·드레스룸) | [사실 확인 필요] | 자재·크기에 따라 편차 큼 |
비용 수치를 지금 여기서 단정하기 어려운 이유는 2025~2026년 사이 베트남 자재값과 인건비 변동이 컸기 때문이다. 반드시 최소 3개 업체에서 견적을 받아 비교하는 것을 권한다. 베트남 건설부 공식 자료(https://moc.gov.vn/)에서도 건설·인테리어 관련 기준 단가 정보를 참고할 수 있다.
계약 만료 시 원상복구 — 가장 많이 다투는 지점
계약 만료 시 원상복구(hoàn trả nguyên trạng) 조항은 인테리어 공사를 한 임차인에게 가장 까다로운 지점이다. 집주인이 “원래대로 복구하라”고 요구할 경우 이를 따르지 않으면 보증금에서 공제된다. 실제로 이 부분이 분쟁의 핵심이 된다.
처음 집주인 서면 동의를 받을 때 “원상복구 면제(miễn trừ yêu cầu hoàn trả)” 조항을 명시적으로 넣을 수 있다면 가장 좋다. 집주인 입장에서도 인테리어가 개선된 채로 돌려받는 게 나쁜 조건은 아니기 때문에, 협상 여지가 있는 경우가 많다.
원상복구 조항을 완전히 피하지 못한다면, 공사 전 사진 촬영과 공사 전 상태 기록(동영상 포함)을 반드시 남겨야 한다. 그래야 계약 종료 시 “원래부터 그랬던 부분”과 “공사로 변경된 부분”을 구분할 수 있다.
공사 전 체크리스트
- ☐ 집주인 서면 동의서 작성 — 허가 공사 범위, 원상복구 여부, 기한 명시
- ☐ 아파트 관리사무소(Ban Quản Lý) 사전 승인 — 공사 업체 정보·일정 제출
- ☐ 공사 계약서에 하자보수 기간(최소 6개월) + 완공 기한 + 지연 페널티 명시
- ☐ 최소 3개 업체 견적 비교 — 자재 포함/미포함 여부 통일해서 비교
- ☐ 공사 전 아파트 전 상태 사진·동영상 촬영 + 보관
- ☐ 소음 공사 가능 시간 관리사무소에서 직접 확인
- ☐ 전기·배관 공사는 자격 있는 업체 여부 확인 (관리사무소 요건 상이)
자주 묻는 질문
Q1. 집주인이 구두로 허락했는데, 서면 동의 없이 공사해도 되나요?
권장하지 않는다. 베트남에서 임대차 분쟁은 서면 증거가 없으면 임차인이 불리하다. 카카오톡 메시지나 이메일도 증거로 활용할 수 있지만, 베트남어로 작성된 서면 동의서가 가장 확실하다.
Q2. 관리사무소 승인 없이 공사하면 어떻게 되나요?
공사 중단 요청을 받고, 경우에 따라 원상복구 명령이 내려진다. 단지 내 다른 입주자 민원이 들어가면 집주인과의 계약 관계에도 영향을 줄 수 있다.
Q3. 원상복구 면제를 집주인이 거부하면 어떻게 하나요?
원상복구 범위를 최대한 좁게 협상하는 것이 현실적이다. “페인트 재도색 수준은 복구 불필요” 같은 방식으로 항목별로 합의하는 게 효과적이다.
Q4. 공사 중 발생한 누수나 파손은 누가 책임지나요?
원칙적으로 임차인이 의뢰한 공사 중 발생한 손해는 임차인 책임이다. 업체와의 계약서에 손해배상 조항을 넣어두면 업체에 구상권을 행사할 수 있다.
Q5. 베트남어를 못하면 현지 업체와 계약이 가능한가요?
가능하지만 반드시 신뢰할 수 있는 통역을 통해 계약서 내용을 확인해야 한다. 계약서는 베트남어로 작성하되, 한국어 번역본을 병기해 두면 나중에 분쟁 소지를 줄일 수 있다.
오현 | 호치민 21년차 | WPdesign 대표
2005년 호치민 이주, 현재 현지 웹 제작사 운영. 부동산·비즈니스·생활 실무 콘텐츠를 직접 경험 기반으로 씁니다.
