호치민에 오래 살면서 주변 한국인들한테 가장 많이 듣는 말 중 하나가 “보증금 반도 못 받았어요”다. 퇴실 때 집주인이 갑자기 도배비·청소비·전구 교체비를 줄줄이 꺼내들고, 결국 보증금 2,000만 VND 중 1,200만 VND만 돌려받은 케이스도 봤다. 억울하긴 한데, 따지고 보면 입주 때 미리 막을 수 있었던 일이 대부분이다.
이 글은 호치민에서 아파트를 임대할 예정이거나, 현재 거주 중에 이사를 앞둔 한국인을 위해 썼다. 보증금(Tiền cọc / Đặt cọc) 금액 기준부터 퇴실 공제 항목, 분쟁 예방, 실제 환불 절차까지 한 번에 정리한다.
호치민 아파트 보증금 — 보증금은 얼마가 ‘정상’인가
호치민 아파트 임대 시장에서 보증금은 통상 월세 1~2개월치가 기준이다. 일부 집주인은 3개월치를 요구하기도 하는데, 특히 풀 퍼니시드(fully furnished) 고급 유닛이거나 단기 계약(6개월 미만)일 경우 그렇다.
구체적으로 보면:
| 지역 | 월세 범위 (USD) | 통상 보증금 |
|---|---|---|
| 푸미흥 (Phú Mỹ Hưng) | 600~1,500 | 1~2개월치 |
| 타오디엔 (Thảo Điền) | 800~2,500 | 1~2개월치 |
| 빈탄 (Bình Thạnh) | 400~900 | 1개월치 |
| 1군 (Quận 1) 서비스드 | 1,000~3,000 | 2개월치 |
[사실 확인 필요: 2026년 3분기 기준 각 지역 월세 최신 시세 — 위 수치는 현지 일반 경험치 기반이며 단지·층수·가구 상태에 따라 크게 달라질 수 있음]
내 경험상 — 보증금 3개월치를 요구하는 집주인은 대개 협상 여지가 있다. 장기 계약(2년 이상) 조건을 제시하면 2개월치로 낮춰주는 경우가 많다.
보증금은 베트남어로 Tiền cọc 또는 Đặt cọc라고 쓴다. 계약서에 이 단어와 금액이 명확히 기재돼 있어야 하고, 지불 시 반드시 영수증(Biên lai) 을 받아야 한다. 현금으로 줬는데 영수증 없이 넘어가는 한국인이 아직도 많다.
입주 때 15분이 퇴실 때 수백만 VND를 결정한다
분쟁의 핵심은 입주 시 하자 기록이다. 퇴실 때 집주인이 “이 스크래치 당신이 냈다”고 주장하면, 입주 때 사진이 없으면 반박이 거의 불가능하다.
입주 당일 해야 할 것:
- 벽·바닥·천장 흠집, 도배 상태, 타일 깨짐 → 영상으로 전체 촬영 (방마다)
- 가전·가구 작동 여부 확인 → 에어컨 냉방, 세탁기 탈수, 냉장고 온도 직접 체크
- 전기·수도·가스 계량기 초기 수치 사진 촬영
- 위 내용을 집주인과 함께 확인하고 서면 서명 (없으면 카톡·이메일 메시지라도 남기기)
베트남 집주인 중에는 체크리스트 작성에 익숙하지 않은 경우가 많다. 내가 보기엔 그냥 귀찮아서 안 하려는 거다. 그래도 임차인이 먼저 출력해서 들고 가면 대부분 서명해준다. [사실 확인 필요: 표준 체크리스트 양식 공식 배포 여부]
퇴실 때 집주인이 공제할 수 있는 항목과 없는 항목
베트남 민법(Bộ luật Dân sự 2015, 법률 제91/2015/QH13호, 2017년 1월 1일 시행) 제481조에 따르면, 임대차 계약 종료 시 임차인은 원상복구 의무를 지되, 정상적인 사용에 따른 자연 마모(hao mòn tự nhiên)는 임차인 책임이 아니다.
실무에서 자주 나오는 항목별 정리:
| 항목 | 집주인 공제 가능 여부 | 비고 |
|---|---|---|
| 도배·페인트 재도색 (2년 이상 거주 후) | ❌ 불가 | 자연 마모로 봄 |
| 에어컨 고장 (정상 사용) | ❌ 불가 | 소모품 교체는 임대인 부담 |
| 임차인 과실로 인한 파손 | ✅ 가능 | 증거 있을 때 |
| 청소비 (계약서 명시 시) | ✅ 가능 | 계약서 조항 확인 필수 |
| 미납 전기·수도요금 | ✅ 가능 | 영수증 기준으로 정산 |
| 열쇠 미반납 | ✅ 가능 | 교체 비용 청구 |
주의 — “청소비 1,000,000 VND 공제” 같은 조항이 계약서에 들어 있으면 집주인은 합법적으로 공제할 수 있다. 계약서 서명 전에 이런 항목을 한국어로 번역해두는 게 맞다. 베트남어 계약서 원본이 법적 효력을 가진다.
보증금 환불 — 기한과 절차
퇴실 후 보증금 환불 기한은 법령에 별도로 정해진 단일 기준이 없고, 계약서 조항이 우선이다. 보통 “퇴실 후 7~14일 이내” 조항이 들어가는데, 이게 없는 계약서도 많다.
계약서에 기한이 없으면? 베트남 민법상 ‘합리적인 기간 내’라는 표현을 쓰는데, 실무에서는 집주인 마음대로 늘어진다. 그래서 계약 시 반드시 환불 기한 조항을 명시하는 게 맞다. 영어·한국어 병기 계약서라도 베트남어 원본이 법원 기준이므로, 베트남어 조항에 “hoàn trả tiền cọc trong vòng 10 ngày kể từ ngày trả phòng” (퇴실일로부터 10일 이내 반환) 식으로 넣어야 효력이 있다.
환불 방법은 두 가지다:
– 현금: 그 자리에서 받고 영수증 서명
– 은행 이체: 집주인 계좌 → 임차인 베트남 계좌 (또는 USD 계좌)
이체로 받는 게 증거 남기기에 유리하다. 현금으로 받을 때는 반드시 영수증(biên lai nhận tiền)에 쌍방 서명을 받는다.
베트남 부동산 관련 법령과 임대차 분쟁 해결 절차는 베트남 법무부(Bộ Tư pháp) 공식 사이트에서도 일부 확인할 수 있다.
보증금 분쟁이 생겼을 때 — 실제로 할 수 있는 것
집주인이 보증금 반환을 거부하거나 과도하게 공제할 때 선택지는 세 가지다.
1. 협상 (가장 현실적)
증거(입주 사진·동영상, 카톡 대화, 영수증)를 정리해서 서면으로 요청한다. 대부분 이 단계에서 타협이 된다. 베트남인 집주인은 서류를 꺼내면 태도가 달라지는 경우가 많다.
2. 중개인(모이지이) 개입 요청
계약을 중개한 부동산 에이전트가 있다면 중간에서 조율을 요청할 수 있다. 에이전트 입장에서도 평판 문제가 걸려 있어 중재에 나서주는 경우가 있다.
3. 법적 분쟁
금액이 크다면 호치민 인민법원(Tòa án nhân dân TP. Hồ Chí Minh)에 민사 소송을 제기할 수 있다. 단, 소송 기간이 6개월~1년 이상 걸리고, 베트남어 진행이 기본이며, 변호사 비용도 든다. 보증금이 2,000만 VND 이하라면 비용 대비 효율이 낮다. 현실적으로는 협상·타협이 먼저다.
2005년 이후로 여러 케이스를 지켜봤는데, 법적 분쟁까지 간 한국인 임차인 중 실제로 전액을 회수한 케이스는 드물다. 처음 계약 단계에서 막는 게 답이다.
계약 전 체크리스트 — 보증금 분쟁 예방용
- ☐ 계약서 베트남어 원본에 보증금(Tiền cọc) 금액 명시 확인
- ☐ 보증금 지급 시 영수증(Biên lai) 수령 및 집주인 서명 확인
- ☐ 입주 당일 전 공간 영상 촬영 + 집주인 메시지 확인
- ☐ 가전·가구 작동 상태 점검 목록 서면 작성 (쌍방 서명)
- ☐ 계량기 초기 수치 사진 촬영 (전기·수도)
- ☐ 계약서 내 환불 기한 조항 확인 (“hoàn trả trong vòng __ ngày”)
- ☐ 청소비·원상복구 조항 존재 여부 확인
- ☐ 퇴실 시 환불 방법(현금/이체) 사전 합의
자주 묻는 질문
Q1. 보증금을 USD로 낼 수도 있나요?
계약서에 USD 표기가 가능하고, 실제로 외국인 임대 계약에서는 USD 보증금이 흔하다. 다만 환율 정산 기준(지급일 환율 vs 환불일 환율)을 계약서에 명시해두지 않으면 퇴실 때 분쟁이 생길 수 있다.
Q2. 집주인이 보증금을 월세 대신 쓰자고 하는데 괜찮은가요?
계약 만료 마지막 1~2개월 월세를 보증금으로 갈음하자는 요청은 흔하다. 임차인 입장에서는 나쁘지 않지만, 이 경우 퇴실 시 하자 공제 분쟁이 생겨도 돌려받을 보증금이 없다. 신뢰할 수 있는 집주인이라면 괜찮고, 관계가 불안하면 거절하는 게 맞다.
Q3. 보증금 영수증 없이 현금으로 줬는데 어떻게 하나요?
카카오톡·문자·이메일로 “오늘 보증금 OOO VND 현금 전달했습니다”라고 메시지를 남기고, 집주인이 읽음 확인하거나 답장하면 그게 증거가 된다. 늦었더라도 지금 바로 메시지로 확인해두는 게 낫다.
Q4. 중개 에이전트가 보증금을 받아서 집주인에게 안 넘겼다는데, 이런 경우도 있나요?
드물지만 실제로 있다. 에이전트가 보증금을 받고 집주인에게 전달하지 않은 채 잠적한 케이스다. 보증금은 반드시 집주인에게 직접 지급하거나, 집주인 명의 계좌로 이체하는 게 안전하다.
Q5. 퇴실 통보 기간을 못 지키면 보증금 공제가 가능한가요?
계약서에 “퇴실 30일 전 통보” 조항이 있는데 지키지 않으면, 집주인이 그에 상응하는 금액을 보증금에서 공제할 수 있다. 이 조항도 계약서 서명 전에 반드시 확인해야 하는 항목이다.
오현 | 호치민 21년차 | WPdesign 대표
2005년 호치민 이주 후 현지 부동산 계약을 직접 수십 차례 경험했다. 현재 호치민에서 웹 제작사를 운영 중이며, nowviet.com에 베트남 생활·사업 실무 정보를 씁니다.
