호치민에 오래 살면서 가장 자주 받는 연락 중 하나가 이거다. “집주인이 재계약하면서 임대료 20% 올린다고 하는데, 어떻게 해야 하나요?” 주재원이든 자영업자든, 2년 계약이 끝나갈 때쯤이면 이 문제가 반드시 온다.
이 글은 호치민에서 아파트를 임차 중인 한국인 — 특히 재계약 시점이 3~6개월 안으로 다가온 분들을 위해 썼다. 집주인의 인상 요구를 어떻게 읽고, 언제 협상하고, 어디까지 버틸 수 있는지. 법적 근거부터 실제 협상 흐름까지 순서대로 정리했다.
호치민 아파트 재계약 — 호치민 임대료 인상, 2026년 실제 수준은 어느 정도인가
집주인이 재계약 때 제시하는 인상률은 단지마다, 지역마다 다르다. 내가 직접 겪어본 바로는 2025~2026년 기준 타오디엔(Thảo Điền, 투득시)과 빈탄(Bình Thạnh)의 한국인 선호 중소형 아파트에서 10~20% 인상 요구가 가장 많았다. 일부 인기 단지는 25%까지 요구하는 경우도 있었다.
집주인이 “시장 가격이 올랐다”고 하면 일단 batdongsan.com.vn에서 같은 단지·같은 면적 매물을 직접 검색해라. 그게 협상의 시작이다.
지역별로 대략적인 흐름은 이렇다:
| 지역 | 대표 단지 유형 | 2024년 월 임대료 대략 | 2026년 재계약 시 인상 요구 수준 |
|---|---|---|---|
| 타오디엔 (투득시) | 강변 뷰 중고층 | [사실 확인 필요: 타오디엔 2BR 평균 임대료] | 15~25% |
| 푸미흥 (7군) | 한인 밀집 단지 | [사실 확인 필요: 푸미흥 2BR 평균 임대료] | 10~20% |
| 빈탄 | 도심 인접 중층 | [사실 확인 필요: 빈탄 2BR 평균 임대료] | 10~18% |
구체적인 시세는 베트남 부동산 포털 batdongsan.com.vn에서 실시간으로 확인할 수 있다. 협상 전에 반드시 같은 단지 매물을 3~5개 뽑아서 스크린샷을 찍어두는 게 실제로 효과가 있다.
베트남 민법상 임대료 인상, 집주인 마음대로 할 수 있나
베트남 민법(Bộ luật Dân sự, 2015년 1월 1일 시행, 제91/2015/QH13호) 제472~479조는 임대차 계약의 기본 틀을 규정한다. 핵심은 이것이다 — 임대료 변경은 양 당사자 합의가 원칙이다. 집주인이 일방적으로 인상을 강제할 수 있는 법적 근거는 없다.
다만 현실은 조금 다르다. 계약서 안에 이런 조항이 들어가 있는 경우가 많다:
- “갱신 시 임대료는 당사자 협의에 따른다” → 이건 협상 여지 있음
- “갱신 시 임대료는 시장가를 반영해 자동 조정된다” → 이건 집주인에게 유리한 조항, 서명 전 삭제 요청 가능
- “임대료는 매년 최대 ○% 인상할 수 있다” → 이미 서명했다면 그 상한선이 협상 기준이 됨
내 경험상, 한국인 임차인의 80% 이상이 계약서를 영문 번역본만 보고 서명한다. 베트남어 원문에 인상률 관련 조항이 따로 들어가 있어도 모르는 경우가 많다. 재계약 전에 현 계약서 원문을 반드시 다시 꺼내서 확인해야 한다.
재계약 협상은 법적 분쟁이 아니다. 집주인도 공실을 원하지 않는다. 이 점을 항상 머릿속에 놓고 협상 테이블에 앉아라.
협상 타이밍 — 언제 시작해야 유리한가
재계약 협상의 타이밍은 생각보다 훨씬 중요하다. 경험상 임차인이 가장 불리한 상황은 계약 만료 한 달 전에 협상을 시작하는 경우다. 집주인 입장에서는 어차피 짧은 시간 안에 결론 내야 한다는 걸 알기 때문에 강하게 나온다.
반대로 만료 2~3개월 전에 먼저 연락하면 분위기가 달라진다. 집주인에게 “우리가 계속 살고 싶다, 단 조건을 맞춰야 한다”는 메시지를 주는 것이다. 공실 리스크를 인식시키는 게 핵심이다.
실제 협상 흐름을 단계별로 보면:
만료 3개월 전 — 현 계약서 재검토, batdongsan 시세 조사, 단지 내 공실 현황 파악
만료 2개월 전 — 집주인 또는 관리 에이전시에 재계약 의사 타진, 시세 자료 공유
만료 6주 전 — 구체적인 임대료 협상, 계약 조건 수정 요청
만료 4주 전 — 조건 합의, 새 계약서 초안 검토
만료 2주 전 — 서명 및 보증금 정산 방식 확인
6주 전 시점이 협상의 실질적인 데드라인이라고 보면 된다. 그 이후에는 집주인도 새 임차인 구하기가 현실적으로 어렵다는 걸 알면서 협상한다.
실제 협상에서 쓸 수 있는 카드 3가지
막상 협상 자리에서 뭘 말해야 할지 막막한 분들이 많다. 내가 실제로 효과를 본 방법들이다.
카드 1 — 시세 비교 자료 제시
같은 단지 또는 인근 유사 단지의 현재 임대 매물 가격을 출력해서 가져간다. “지금 이 단지에 비슷한 매물이 현 임대료보다 낮게 나와 있다”는 걸 보여주면 집주인도 무리한 인상을 철회하는 경우가 있다.
카드 2 — 장기 재계약 제안
2년 재계약 대신 3년 계약을 제안하면서 인상률 조정을 요청하는 방법이다. 집주인 입장에서 공실 없이 3년 임차인이 확보되는 건 나쁜 조건이 아니다. 단, 3년 계약이면 중도 해지 조항을 반드시 협상해야 한다 — 주재원이나 사업 상황이 바뀔 수 있으니.
카드 3 — 수리·개선 이력 제시
본인이 거주하면서 자비로 수리하거나 개선한 항목이 있다면 목록화해서 보여준다. 에어컨 필터 교체, 누수 수리 자비 처리, 인테리어 일부 개선 등이다. “우리가 집을 잘 관리해왔다”는 걸 보여주는 동시에, 새 임차인 들어오면 다시 정비 비용이 든다는 걸 집주인이 인식하게 된다.
협상이 결렬될 것 같을 때 가장 강한 카드는 “이사를 알아보겠다”는 말이다. 단, 이건 진짜로 이사를 감수할 준비가 됐을 때만 써야 한다. 빈 협박은 통하지 않는다.
재계약 계약서, 이 조항은 반드시 확인해라
새 계약서를 받았을 때 그냥 날짜와 임대료만 확인하고 서명하는 경우가 많다. 재계약서라도 조항이 바뀌어 있을 수 있다. 특히 아래 항목은 꼭 짚어야 한다.
임대료 다음 인상 기준 — “다음 계약 갱신 시 ○% 인상 가능” 조항이 새로 들어가 있으면 협상해서 삭제하거나 상한을 낮춰야 한다.
중도 해지 조건 — 계약 기간 중 이사해야 할 때 위약금이 얼마인지. 2026년 현재 일반적으로는 남은 기간의 1~2개월치 임대료가 위약금 기준이지만, 계약서마다 다르다.
보증금(Tiền đặt cọc) 금액 — 재계약 시 보증금이 올라가는 경우가 있다. 새 임대료 기준으로 다시 계산하는 게 일반적이지만, 기존 보증금과의 차액 정산 방식을 명확히 해야 한다.
수리 책임 범위 — 기존 계약서와 달라진 항목이 있는지 비교 확인. 입주 당시 하자 목록(체크인 리포트)이 있다면 그걸 기준으로 책임 범위를 명확히 해야 한다.
베트남 법무부 공식 자료를 참고하면 외국인 임차인의 권리와 절차에 대한 공식 안내도 확인할 수 있다.
재계약 전 체크리스트
- ☐ 현 계약서 원문(베트남어) 재검토 — 인상률·해지 조항 확인
- ☐ 만료 2~3개월 전 재계약 의사 집주인에게 먼저 전달
- ☐ batdongsan.com.vn에서 같은 단지·유사 단지 현재 임대료 3개 이상 조사
- ☐ 본인 자비 수리 이력 목록 정리 (사진 포함)
- ☐ 새 계약서 받으면 인상률·보증금·중도해지·수리책임 4개 조항 집중 확인
- ☐ 계약서 조항 수정 요청 시 반드시 서면(카카오톡·이메일 포함)으로 기록 남기기
- ☐ 서명 전 보증금 정산 방식(차액 추가 vs 전액 재정산) 명확히 합의
자주 묻는 질문
Q1. 집주인이 재계약 거부하고 나가라고 하면 어떻게 해야 하나요?
계약 만료 후 집주인이 퇴거를 요구하는 건 합법이다. 단, 계약 기간 중 일방적 퇴거 통보는 베트남 민법 제477조에 따라 손해배상 청구 근거가 될 수 있다. 상황에 따라 현지 법무법인 자문을 받는 게 현실적이다.
Q2. 중개 에이전시를 통해 계약했는데, 재계약도 에이전시를 거쳐야 하나요?
법적으로는 당사자 간 직접 계약이 가능하다. 다만 에이전시가 계약서 작성·번역을 대행한 경우, 재계약 시 수수료를 요구하는 경우가 많다. 통상 1개월치 임대료 수준이다. 직접 협상이 가능하다면 에이전시 없이 진행하는 것도 방법이다.
Q3. 재계약 협상 중 집주인이 제3자 더 좋은 조건의 임차인이 있다며 압박하면?
이건 협상 전술이다. 실제로 그런 임차인이 있는 경우도 있고, 없는 경우도 있다. 흔들리지 말고 “저도 다른 매물 보고 있다”고 담담하게 응수하면 된다. 집주인이 진짜 다른 임차인을 구할 준비가 됐다면 어차피 협상은 끝난 것이다.
Q4. 임대료를 USD로 내고 있는데 재계약 시 VND로 바꾸자고 집주인이 요구하면?
외국인 임대 계약에서 USD 표기는 관행적으로 허용돼왔지만, 2026년 현재 베트남 외환관리법상 국내 거래는 VND 결제 원칙이다. 실질적으로는 USD 기준 금액을 VND로 환산해 내는 방식이 많이 쓰이고 있으나, 계약서 표기 방식은 재계약 시 집주인 및 에이전시와 명확히 협의해야 한다.
Q5. 재계약서에 한국어 번역본 첨부를 요청할 수 있나요?
요청은 할 수 있지만 법적 효력은 베트남어 원문에 있다. 번역본을 참고용으로 첨부하되, 반드시 베트남어 원문과 대조 확인하거나 공인 번역사 또는 법무법인에 검토를 맡기는 게 안전하다.
오현 | 호치민 21년차 | WPdesign 대표
2005년 호치민 이주 후 부동산 임차·이사만 일곱 차례 경험했다. 재계약 협상에서 성공한 것도, 실패한 것도 있다. 질문은 카카오톡 오픈채팅 또는 nowviet.com 문의로.
