호치민에 오래 살면서 주변에서 가장 많이 받은 상담 중 하나가 바로 이거다. “집주인이 보증금을 안 돌려줘요.” 그리고 대부분은 이미 퇴거한 뒤에 연락이 온다. 증거도, 협상 카드도 없는 상태에서.
이 글은 호치민 아파트에 살고 있거나 곧 계약하려는 한국인을 위해 썼다. 주재원이든 자영업자든, 1년 이상 거주하다 보면 집주인과 크고 작은 갈등이 생긴다. 보증금 미반환이 가장 흔하고, 무단 퇴거 요구와 수리비 전가가 그 뒤를 잇는다. 세 가지 모두 실제로 자주 보는 패턴이고, 미리 알면 충분히 막을 수 있다.
호치민 아파트 집주인 분쟁 — 가장 흔한 3가지 유형
1. 보증금 미반환 (Không hoàn trả tiền đặt cọc)
푸미흥이든 타오디엔이든, 한국인이 가장 많이 당하는 유형이다. 통상 2개월치 임대료를 보증금으로 낸다. 월 임대료가 1,500만 VND(약 80만 원)짜리 아파트라면 보증금만 3,000만 VND. 이걸 퇴거 후에 돌려받지 못하는 경우가 적지 않다.
집주인이 내세우는 이유는 대개 두 가지다. 첫째는 “청소 비용·수리 비용 공제”고, 둘째는 “중도 해지 위약금”이다. 문제는 계약서에 명시되지 않은 항목까지 청구하거나, 정상 마모(natural wear and tear)를 임차인 과실로 돌린다는 것.
베트남 민법(Bộ luật Dân sự) 제2015-91/QH13호 상 임대차 계약에서 보증금 반환 조건은 계약서에 명시된 사항을 우선 적용한다. 계약서에 공제 항목이 없으면 집주인이 임의로 공제하기 어렵다. 다만 이게 현실에서 통하려면 계약서가 베트남어로 명확히 작성돼 있어야 하고, 입주 시 상태 점검 기록(체크리스트)이 있어야 한다.
입주 당일 사진·영상으로 전 공간을 기록해두는 것이 보증금 분쟁의 90%를 예방한다. 집주인에게 보내는 카카오톡·Zalo 메시지도 증거가 된다.
2. 무단 퇴거 요구 (Yêu cầu chấm dứt hợp đồng đột ngột)
계약 기간이 남아 있는데 집주인이 갑자기 “한 달 안에 나가달라”고 하는 경우다. 부동산 가격이 오르면서 매매나 재임대를 위해 기존 세입자를 밀어내려는 패턴이 2023년 이후 타오디엔과 빈탄 지역에서 눈에 띄게 늘었다.
베트남 주거임대차 관련 규정상, 계약 기간 내에 임차인에게 귀책사유가 없는 한 집주인은 일방적으로 계약을 해지하기 어렵다. 하지만 현실에서는 집주인이 아예 잠금장치를 바꾸거나, 전기·수도를 끊겠다고 압박하는 사례도 있다. [사실 확인 필요: 2026년 기준 베트남 주거임대차 보호 관련 최신 법령 번호]
이런 경우에 핵심은 계약서에 서명된 기간과 해지 조항을 즉시 확인하는 것이다. 해지 조항에 “집주인은 ○일 전 서면 통보 시 계약 종료 가능”이라고 적혀 있다면, 그 기간 내에는 법적으로 거주권이 있다.
3. 수리비 전가 (Phí sửa chữa)
에어컨이 고장났는데 집주인이 “임차인 과실”이라며 수리비를 청구하는 경우다. 호치민 열대 기후 특성상 에어컨, 냉장고, 온수기는 1~2년마다 소모성 부품이 나간다. 이게 자연 노화인지 사용 과실인지가 매번 갈등 지점이 된다.
계약서에 “가전 수리 책임 소재”가 명시돼 있으면 그대로 따른다. 없으면 대개 집주인과 협상이 필요하다. 내 경험상, 수리비 분쟁은 금액 자체보다 “내가 망가뜨렸다”는 집주인의 인식이 더 큰 문제다. 고장 즉시 Zalo로 사진과 함께 집주인에게 알리는 것이 입장을 지키는 가장 쉬운 방법이다.
분쟁 발생 시 단계별 대처법
분쟁이 시작됐다면, 감정적으로 대응하기 전에 아래 흐름을 먼저 파악해두는 것이 좋다.
1단계 — 서면 통보 (공문 발송)
구두로 몇 번을 얘기해도 기록이 남지 않는다. 집주인에게 문제 상황과 요구 사항을 베트남어로 작성한 서면 문서를 Zalo 또는 이메일로 발송한다. “통보 사실”을 만드는 것이 목적이다.
공문 작성이 어려우면 번역 대행 업체나 법무 대리인을 통해 간단한 서한을 만들 수 있다. 비용은 [사실 확인 필요: 호치민 기준 법무 서한 번역·작성 평균 비용] 수준이다.
2단계 — 인민위원회(UBND) 조정 신청
합의가 안 되면 거주 구역 인민위원회(Ủy ban Nhân dân, UBND)에 조정을 신청할 수 있다. 1군, 2군(현 Thủ Đức시), 7군(푸미흥) 모두 민사 조정 기능이 있다. 외국인도 신청 가능하다. 다만 한국어 통역을 별도로 구해야 하고, 처리 기간은 보통 2~4주다.
조정이 성립되면 합의서에 인민위원회 확인 도장을 받을 수 있어, 집행력이 생긴다. 조정 불성립 시 3단계로 넘어간다.
3단계 — 법원 소송 (Khởi kiện tại Tòa án)
현실적으로 외국인이 베트남 법원에서 민사 소송을 진행하는 것은 시간과 비용이 상당히 든다. 분쟁 금액이 1,000만 VND(약 55만 원) 미만이라면 비용 대비 효과를 냉정하게 계산해야 한다. 반면 보증금이 3,000만 VND 이상이거나 계약 기간이 많이 남았다면 법적 대응이 실익이 있다.
변호사 선임 없이 진행하기는 사실상 어렵다. 호치민 내 한국어 소통 가능한 법무법인을 통하면 초기 상담에서 소송 가능성과 비용을 미리 가늠할 수 있다. [사실 확인 필요: 호치민 한국어 가능 법무법인 구체 명칭]
예방이 100배 낫다 — 계약 전 반드시 확인할 것
분쟁이 터진 뒤 처리하는 것보다, 계약 단계에서 막는 게 훨씬 낫다. 2005년 이주 이후로 보고 느낀 것 중 가장 확실한 교훈이다.
| 체크 항목 | 구체적으로 확인할 내용 |
|---|---|
| 계약서 언어 | 베트남어 원본 기준. 영문 번역만 보고 사인 금지 |
| 보증금 반환 조건 | “정상 마모 제외” 문구 명시 여부 |
| 중도 해지 조항 | 임차인/집주인 각각 몇 일 전 통보 조건인지 |
| 수리 책임 소재 | 가전·설비 각 품목별 명시 여부 |
| 임대인 본인 확인 | 핑크북(Pink Book)상 소유자와 계약 당사자 일치 여부 |
| 입주 상태 확인 | 입주 당일 체크리스트 + 사진·영상 공유 |
베트남 법무부 공식 포털(moj.gov.vn)에서 표준 임대차 계약서 양식을 확인할 수 있다. 이걸 기준으로 추가 조항을 협의하는 방식이 가장 안전하다.
핑크북 확인은 선택이 아니라 필수다. 실제 소유자가 아닌 사람과 계약하면 나중에 진짜 소유자에게 퇴거 요구를 받아도 속수무책이다.
집주인과 협상할 때 쓸 수 있는 실용 포인트
법적 대응은 시간도, 돈도, 에너지도 많이 든다. 현실적으로는 협상으로 끝내는 경우가 대부분이다. 단, 협상도 아무 카드 없이 들어가면 밀린다.
집주인 입장에서 무서운 것: 인민위원회 조정 신청. 베트남 집주인 상당수는 행정 기관에 이름이 올라가는 것을 꺼린다. 특히 임대 소득을 신고하지 않은 경우라면 더욱 그렇다. 조정 신청 카드를 협상 과정에서 조용히 꺼낼 수 있다.
내가 가진 카드: 계약서상 권리, 입주 시 상태 기록, 카카오톡·Zalo 대화 내역. 이 세 가지를 들고 들어가는 것과 아무것도 없이 들어가는 것은 결과가 전혀 다르다.
금액 협상의 현실: 보증금이 3,000만 VND인데 집주인이 500만 VND만 돌려주겠다고 하면, 2,000만~2,500만 VND에서 타협하는 경우가 현실적으로 가장 빠른 해결이다. 소송 비용과 기간을 계산하면 이편이 낫다는 판단을 실무자 입장에서 내릴 때가 많다.
