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호치민 상업용 부동산 권리금 완전 가이드 2026 — 한국인 사장이 절대 모르면 안 되는 Tiền Chuyển Nhượng 실무

7월 30, 2026 · admin · 조회 35

작년 이맘때 호치민 2군 타오디엔에서 카페를 인수하려던 K 사장님한테 연락이 왔다. 권리금으로 1억 5,000만 VND을 요구받았는데 적정한지 모르겠다는 거였다. 직접 겪어본 바로는, 이게 베트남에서 가장 애매한 돈이다 — 법적으로는 존재하지 않는 돈인데, 실제 거래에서는 수억 VND이 오간다.

이 글은 호치민에서 음식점·카페·소매점·학원 등 상업 공간을 인수하거나 창업할 때 권리금 문제를 처음 마주하는 한국인 사업자를 위해 썼다. 2026년 현재 지역별 시세, 계약 구조, 분쟁 시 대처까지 실무 기준으로 정리한다.

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호치민 상업용 부동산 권리금 — 베트남에서 권리금은 법적으로 존재하지 않는다 — 그런데 왜 내는가

베트남 임대차법(Bộ luật Dân sự 2015, 상업임대차 부분)에는 권리금(Tiền Chuyển Nhượng Quyền Thuê)이라는 개념이 명시적으로 없다. 한국의 상가건물임대차보호법 같은 권리금 보호 조항 자체가 없다는 뜻이다.

그런데 실제 시장에서는 버젓이 오간다. 이유는 세 가지다.

첫째, 자리값이다. 1군 Nguyễn Huệ 거리나 빈탄 Xô Viết Nghệ Tĩnh 대로변은 공실이 나오는 순간 경쟁이 붙는다. 이미 장사가 되는 자리를 가진 기존 임차인이 “내 자리 비켜주는 값”을 요구하는 구조다.

둘째, 시설·비품 인수다. 에스프레소 머신, 냉장고, 인테리어 공사비를 이미 투자한 전 임차인이 그걸 포함해서 권리금 명목으로 청구한다. 이 부분은 사실상 유형 자산 거래이기 때문에 합리적이다.

셋째, 브랜드·고객 인수다. 단골이 붙어 있는 식당이나 운영 중인 업체를 그대로 이어받는 경우 — 이건 한국식으로 치면 영업권에 해당하는데, 베트남에서는 이걸 별도 보호하는 장치가 없다.

핵심은 이것이다 — 권리금을 줬다가 건물주가 갱신을 거절하면 그 돈 돌려받을 방법이 없다. 법원에 가도 패소한다.

호치민 상업용 부동산 권리금 호치민 상업용 부동산 권리금 1군 상가 거리 전경

2026년 호치민 지역별 권리금 시세

직접 중개인·사업자들에게 확인한 2026년 상반기 기준 시세다. 같은 업종이라도 층수·가시성·유동인구에 따라 편차가 크다. 아래는 1층 기준이다.

지역	입지 유형	권리금 범위 (VND)	비고
1군 Bến Thành 인근	관광 동선 직접	3억~8억	카페·식당 프리미엄 최고
1군 Nguyễn Trãi 주변	한인 밀집	2억~5억	한국 식당 자리는 별도
빈탄 Xô Viết Nghệ Tĩnh	대로변 중소형	8,000만~2억	호치민 로컬 이용 多
빈탄 Đinh Tiên Hoàng	주거 밀집 이면도로	3,000만~8,000만	학원·미용실 多
푸미흥 Crescent Mall 주변	한인 타운 중심	5,000만~1억 5,000만	한국 음식점 인기
푸미흥 Nguyễn Lương Bằng	이면 주택가	2,000만~5,000만	카페·편의점
타오디엔 Thảo Điền	외국인 복합 상권	1억~3억	영어·한국어 메뉴 필수

이 숫자는 공식 통계가 아니다 — 내가 2026년 1~6월 사이 직접 시장에서 확인한 값이다. 베트남 부동산 포털 Batdongsan.com.vn에서도 일부 매물 확인이 가능하지만, 실제 권리금 항목은 별도 협의가 대부분이라 포털 표시 임대료와 따로 계산해야 한다.

현장 원칙 하나 — 중개인이 “권리금 없음”이라고 해도 계약 직전에 전 임차인이 등장해서 요구하는 경우가 있다. 계약 전에 현 임차인 여부를 반드시 확인해라.

권리금 계약 — 어떻게 써야 돈을 지킬 수 있나

법적으로 보호받지 못하는 돈이라도, 계약서를 잘 쓰면 민사 분쟁에서 증거로 쓸 수 있다. 내가 아는 한 사장님은 권리금 2억 VND을 날린 적이 있는데, 계약서에 “시설 인수 대금”이라고만 적혀 있었고 금액 근거가 없었다. 법원에서 인정받기 어려운 구조였다.

권리금 계약서(Phụ lục Hợp đồng / Biên bản Bàn giao) 필수 항목:

당사자 명시 — 전 임차인 + 신규 임차인 + (건물주 서명 권장). 건물주 서명 없이 전 임차인 단독 서명이면 건물주가 “그 계약 나는 모른다”고 할 수 있다.
금액 + 지급 방식 — “2억 VND, 계약일 50% / 입점일 50%” 형태로 분할 구조를 만들면 입점 거절 시 환불 근거가 생긴다.
시설 목록 별첨 — 인수하는 비품·시설을 Biên bản Bàn giao(인수인계 확인서)에 사진 포함해서 첨부. 나중에 “그건 내가 남긴 게 아니다”는 분쟁 예방.
임대차 잔여 기간 확인 — 전 임차인의 계약 만료일이 6개월 미만이면 권리금 협상 레버리지가 거의 없다. 건물주가 직접 계약 갱신을 거절할 수 있다.
건물주 동의서(Văn bản Chấp thuận) — 건물주가 신규 임차인과 재계약 의향이 있다는 서면 확인. 이게 없으면 권리금 주고 나서 건물주가 다른 사람과 계약할 수 있다.

공증(Công chứng)은 선택이 아니라 필수다. 호치민 시내 공증사무소(Phòng Công chứng) 비용은 서류당 20만~50만 VND 수준이다. 이 돈 아끼다가 수억 날린 케이스를 직접 봤다.

권리금 분쟁 — 실제로 어떻게 터지나

호치민에 오래 살면서 한국인 사업자들 사이에서 자주 보이는 분쟁 패턴 세 가지다.

패턴 1 — 건물주 직접 계약 거절
가장 흔하다. 전 임차인한테 권리금 1억 5,000만 VND 줬는데, 건물주가 신규 임차인과 계약을 거절하거나 임대료를 두 배로 올린다. 이 경우 전 임차인만 쫓아갈 수 있는데, 그 사람이 돈을 이미 써버렸다면 회수가 사실상 불가능하다. 2025년 빈탄에서 실제로 일어난 일이다.

패턴 2 — 시설 허위 가치 부풀리기
“인테리어에 5억 VND 썼다”고 주장하며 그 이상을 권리금으로 요구하는 경우. 실제 잔존 가치는 1억도 안 될 수 있다. 계약 전에 독립적인 시설 감정이 필요하다.

패턴 3 — 영업권 명목 과다 청구
“단골이 200명 있다, 월 매출이 얼마다”를 근거로 영업권 권리금을 요구하는데, 실제로 그 고객들이 인수 후에도 올 보장은 없다. 이건 검증 불가 항목이므로, 계약서에 “3개월 내 약정 매출 미달 시 부분 환불”이라는 조항을 넣거나, 아예 영업권 부분은 협상에서 분리하는 게 낫다.

베트남 법무부(Bộ Tư pháp) 기준으로 임대차 분쟁은 민사소송(Tòa án Nhân dân) 관할이다. 소송까지 가면 평균 6~18개월, 비용만 수천만 VND이 나온다 — 계약서 한 장이 그 비용을 막는다.

권리금 없이 입점하는 방법 — 현실적인 대안

권리금이 부담스러우면 아예 신규 계약으로 접근하는 방법이 있다. 물론 자리 선택의 제약이 생기지만, 2026년 현재 호치민에는 공실률이 높은 지역도 있다.

권리금 최소화 전략:

준공 직후 신축 상가 — 빈탄·7군 신축 상업용 건물은 권리금 없이 건물주 직접 계약이 가능하다. 단, 유동인구가 형성되는 데 1~2년이 걸린다.
공실 6개월 이상 매물 — 협상력이 생긴다. 건물주가 공실 기간이 길수록 권리금 없이 임대료만으로 협의가 된다.
계약 기간 연장 조건 — 권리금을 주는 대신 임대 계약 기간을 3년→5년으로 늘려달라고 협상. 이 쪽이 리스크 분산에 낫다.
단계 지급 조건 — 권리금 전액 선불 대신 “6개월 영업 후 잔금”으로 협상. 전 임차인이 동의하면 리스크가 현저히 줄어든다.

계약 전 체크리스트

☐ 건물주(임대인)와 전 임차인(양도인)이 별개 계약서에 각각 서명했는가
☐ 건물주가 신규 임차인과의 재계약 의향을 서면(Văn bản Chấp thuận)으로 확인했는가
☐ 권리금 금액 + 지급 조건이 계약서(또는 Phụ lục)에 구체적으로 명시됐는가
☐ 인수 시설·비품 목록이 사진 포함 Biên bản Bàn giao로 첨부됐는가
☐ 전 임차인의 현재 임대차 잔여 기간이 최소 12개월 이상인가
☐ 계약서 전체(베트남어)를 공증 번역해서 내용을 확인했는가
☐ 공증사무소(Phòng Công chứng)에서 서류 공증을 완료했는가

자주 묻는 질문

Q1. 권리금을 건물주한테 줘야 하나, 전 임차인한테 줘야 하나?
원칙적으로 권리금은 전 임차인(기존 세입자)에게 준다. 건물주가 권리금을 요구하는 것은 별도 항목이 아니고 임대료 프리미엄으로 봐야 한다. 건물주에게 권리금 명목으로 별도 지불을 요구받으면 그게 무슨 근거인지 반드시 서면으로 확인해야 한다.

Q2. 권리금 계약을 공증 안 하면 어떻게 되나?
공증이 없어도 계약서 자체는 효력이 있지만, 분쟁 시 법원에서 증거 가치가 현저히 낮아진다. 특히 금액이 5,000만 VND 이상이면 공증은 필수라고 봐야 한다. 비용은 서류당 20만~50만 VND으로 크지 않다.

Q3. 계약 후 건물주가 갱신을 거절하면 권리금 돌려받을 수 있나?
건물주에게 직접 청구하는 것은 법적으로 어렵다. 권리금을 받은 전 임차인이 “건물주 동의를 받아야 한다”는 조건을 계약서에 넣지 않았다면 전 임차인에게만 민사 청구가 가능하다. 건물주 서면 동의를 받는 것이 유일한 예방책이다.

Q4. 권리금 시세는 어디서 확인할 수 있나?
Batdongsan.com.vn, Nha.vn 같은 포털에서 유사 매물을 확인할 수 있지만, 권리금 항목은 별도 협의가 많아서 실거래와 차이가 있다. 지역 한인 부동산 중개인 2~3곳에 직접 물어보는 게 가장 빠르다.

Q5. 권리금 없이 좋은 자리에 들어갈 수 있나?
있다. 특히 빌딩 신축 상업 공간이나 공실 기간이 긴 매물은 권리금 없이 협상이 된다. 대신 유동인구 형성까지 시간이 필요하고, 처음 1년은 인지도 투자 기간으로 봐야 한다. 자리 프리미엄과 초기 비용 절감 중 어떤 걸 우선할지는 업종에 따라 다르다.